Vài năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản chững lại với biểu hiện nguồn cung sản phẩm mới eo hẹp, giá nhà đất tăng, dòng vốn chảy vào địa ốc giảm, thanh khoản nhỏ giọt… không ít chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đang có khoảng 70% vướng mắc từ nguồn vốn và 30% vướng mắc từ pháp lý.  Chính vì vậy, việc Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 được thực thi sớm là điều doanh nghiệp mong chờ.

HÀNG NGHÌN DỰ ÁN PHẢI DỪNG TRIỂN KHAI

Phát biểu tại toạ đàm “Vận hội mới của thị trường bất động sản” do Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích rằng doanh nghiệp bất động sản không chỉ khó khăn sau đợt khủng hoảng vừa rồi, mà đã khó khăn từ khoảng 5 năm trước, bởi hàng nghìn dự án phải dừng triển khai do vướng về thể chế, pháp lý chồng chéo. Nhiều dự án có thể đúng cái này nhưng lại vướng cái kia nên cơ quan quản lý không cấp phép cho dự án.

Trong khi thống kê ghi nhận vẫn còn hơn 3 tỷ USD “nằm im” tại những dự án bất động sản không triển khai được. Điều này kéo theo các ngành nghề liên quan bị ảnh hưởng như vật liệu, tiêu dùng, nội thất, điện tử. Qua đó, gây khó cho doanh nghiệp, khiến “sức khoẻ” của hàng trăm doanh nghiệp bất động sản lẫn doanh nghiệp dịch vụ khác suy yếu. Tuy nhiên, Chính phủ đã phát hiện kịp thời sự chồng chéo về pháp lý và đưa vào sửa luật. Đây là tin vui mà doanh nghiệp và thị trường cần.

“Thực tế vào thời điểm 3 luật có hiệu lực, tôi nhận được nhiều câu hỏi từ phía doanh nghiệp bất động sản với câu hỏi quan tâm như: Nếu Luật áp dụng thì chúng tôi có tháo gỡ được khó khăn không; Có được mở bán hàng không. Về vấn đề trên, tôi cho rằng luật mới sẽ có những quy định nhằm đánh giá lại các dự án. Dự án nào đúng sẽ làm còn chưa đúng phải sửa lại cho đúng để tiếp tục thực hiện. Như vậy với mỗi dự án, doanh nghiệp có thể biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng biết sai ở đâu mà sửa, để cấp phép cho dự án theo đúng quy định pháp luật”, chuyên gia nói.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, không ít lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chính quyền rất vui mừng khi luật có hiệu lực. Không những thế, khách hàng cũng vui mừng vì hiểu luật ban hành minh bạch nên trường hợp có tham gia dự án sẽ không lo rủi ro, không lo dự án đang thi công giữa chừng phải dừng lại, không lo dự án hoàn thiện nhưng không được cấp sổ…

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh của OneHousing, cho rằng điều đầu tiên mà hành lang pháp lý mới mang lại là giải thoát cho doanh nghiệp khỏi những gì họ đang mắc kẹt. Bởi có dự án bán hết từ năm 2015 nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở.

Ngoài ra, quy định mới còn giúp sàng lọc các chủ đầu tư. Nếu chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây cứ có đất là tìm nhà đầu tư để góp vốn và hình thành một dự án thì sắp tới, có đất nhưng chưa chắc đã làm được vì còn liên quan đến đầu ra, liệu có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không. Đặc biệt đối với chiến lược dài hơi của doanh nghiệp, khi hành lang pháp lý rõ ràng sẽ giúp tập đoàn lớn quyết định đầu tư đa dạng các loại hình sản phẩm.

CẦN HIỂU RÕ CÁC KHÓ KHĂN

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, đánh giá 3 luật chính thức có hiệu lực với nhiều quy định sửa đổi, ban hành đến nay đã đi vào thực tế. Tuy nhiên, ngoài những luật này còn có các luật khác như Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng… mà khó khăn chung của thị trường bất động sản không phải 100% đến từ quy định của 3 luật. Do đó phải hiểu rõ đâu là khó khăn từ quy hoạch, khó khăn từ đầu tư…

Hiện nay, trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với những tồn tại liên quan về chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, điều kiện kinh doanh bất động sản, chủ thể tham gia thị trường (nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản)… các nhóm vướng mắc này đều đã được giải quyết.

Chẳng hạn quy định mới vừa sửa đổi, bổ sung trình tự, thủ tục triển khai nhà ở xã hội theo hướng rút gọn; quy định được hưởng chính sách nhà ở xã hội đơn giản hoá hơn; ngoài ra, quy định ưu đãi chủ nhà đầu tư nhà ở xã hội cũng thực hiện dễ dàng hơn…

Theo ông Lê Văn Bình, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, việc áp dụng sớm hơn dự kiến tới 5 tháng rất có lợi cho bất động sản. Qua đó giúp nhà đầu tư tiếp cận đất đai một cách minh bạch, mà khi cơ chế minh bạch sẽ tạo sự thuận lợi, người dân không sẽ bị vướng thủ tục pháp lý như trước.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, kỳ vọng 3 luật mới sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông lưu ý còn phải trông chờ vào các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Đến nay mới có một số Nghị định được ban hành gồm: Nghị định về hoạt động lấn biển; Nghị định về định giá đất; Nghị định về bồi thường tái định cư; Nghị định điều tra đánh giá đất đai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nghị định chung hướng dẫn việc thi hành Luật Đất đai Đây là các nghị định chung, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định thu tiền sử dụng đất; Nghị định về quỹ phát triển đất.