Theo thống kê của CBRE, 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ mới mở bán ở Hà Nội bằng cả năm 2023. Vì vậy, có thể kỳ vọng cả năm 2024, nguồn cung mới sẽ gấp đôi năm 2023. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng nguồn cung này dường như không mang đến sự cải thiện tích cực, thậm chí còn là rào cản đối với cơ hội tạo lập nhà ở của đại đa số người có nhu cầu mua ở thực. Bởi những đối tượng này thường chỉ có thể chi trả cho căn hộ tầm 3 tỷ đồng trở xuống, trong khi nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, giá bán rất cao. Dự án, sản phẩm ra hàng sau luôn có giá cao hơn nhiều so với các sản phẩm được mở bán ngay trước đó.

70% SẢN PHẨM MỞ BÁN CÓ GIÁ 60 -120 TRIỆU ĐỒNG/M2

Về thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào tầm giá 60-120 triệu đồng/m2. Hai năm qua, có thể thấy thị trường chung cư Hà Nội tăng giá nhanh và mạnh. Khoảng cách giá bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM ngày càng thu hẹp lại. Nếu như năm 2019, khoảng cách giá (sơ cấp) là 30%, thì năm 2024 con số này về 5-7%. Tương tự, về thị trường thứ cấp, chênh lệch giá cũng lùi từ 30% về khoảng 10%.

Trên thị trường thứ cấp Hà Nội, việc tăng giá diễn ra ở hầu khắp khu vực từ trung tâm đến ngoại thành, mức tăng từ 20-25%. Ở khu vực xung quanh vành đai 3 chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn những khu vực xa trung tâm. Còn tại TP.HCM, so sánh tương quan cũng ghi nhận tăng giá ở thị trường thứ cấp ở biên độ tương đối vừa phải, trừ những khu vực trung tâm, hầu hết chỉ tăng 1-2%.

Nhìn tổng quan, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà ở tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội. Trong khi đó, mặt bằng giữa mức giá bán và thu nhập người dân tại 2 thành phố này đang khá nhỏ so với các thành phố khác trong khu vực. Ví dụ như người dân ở Kuala Lumpua có thu nhập cao hơn 4 lần thu nhập của người dân Việt Nam nhưng giá nhà tương đối ngang bằng, tức, khả năng chi trả của người dân tại thành phố này cao hơn chúng ta rất nhiều.

Về triển vọng, trong tương lai, nguồn cung chung cư tại Hà Nội sẽ tương đối dồi dào. Tiếp sau, nguồn cung về đất nền (bất động sản gắn liền với đất) dự báo sẽ được cải thiện, khi các dự án khu đô thị lớn được mở bán thời gian tới đây.

Thống kê của CBRE cũng cho thấy, từ nay đến năm 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55 nghìn sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP.HCM chỉ là 35 nghìn sản phẩm. Điều đó chứng tỏ nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung ở Hà Nội, còn tại TP.HCM, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố.

Nguồn cung sản phẩm nhà ở từ nay đến năm 2026 tại Hà Nội sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố, bên ngoài vành đai 3. Tỷ trọng của bất động sản Hà Nội từ 20 năm qua chủ yếu nằm ngoài khu vực vành đai 3, năm 2025, tỷ trọng này sẽ tiến tới khoảng 60% nguồn cung toàn thị trường và sẽ còn tiếp tục gia tăng trong thời gian tới”, đại diện CBRE thông tin.

Một nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing cũng chỉ rõ trong giai đoạn 2024 – 2025, mỗi năm, toàn thị trường chung cư Hà Nội sẽ có khoảng 22.000-23.000 căn hộ mở mới và tiêu thụ. Nguồn cung và lượng tiêu thụ giai đoạn này dự báo sẽ vượt  giai đoạn 2020 – 2022 và cao nhất trong 4 năm trở lại đây. Nguồn cung tương lai dự kiến phần lớn đến từ khu vực phía Đông và phía Tây Hà Nội – nơi có các phân khu, dự án mở mới với quy mô lớn. Một số đại đô thị tương lai phía Bắc và phía Tây Hà Nội như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Đan Phượng cũng dự kiến ra hàng trong 1-2 năm tới.

NGUYÊN NHÂN GIÁ TĂNG CAO

Với nguồn cung nói trên, nhiều chuyên gia dự báo giá bán chung cư ở Hà Nội trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá sẽ lên tới trên 20%/năm – một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay.

Về nguyên nhân giá của chung cư tại Hà Nội liên tục tăng cao, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing phân tích: nguyên nhân cơ bản là sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng. Những năm 2017-2019, TP.HCM đã thiết lập mặt bằng giá căn hộ chung cư có sự chênh lệch rất lớn với thị trường Hà Nội. Đến năm 2021, nhiều nhà đầu tư bài bản đến từ Đài Loan và Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc đã tìm mua chung cư tại Hà Nội. Lý do là giá ở TP.HCM đi ngang và không có lợi. Thời điểm đó, giá Hà Nội và TP.HCM chênh lệch 30 – 50%, tùy từng phân khúc. Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá tiệm cận với TP.HCM.

Cuối năm 2023, số lượng tiền gửi tại các tổ chức tín dụng vào khoảng 13 triệu tỷ đồng. Khi số lượng tiền gửi đáo hạn, phần lớn sẽ đổ vào các thị trường như vàng, chứng khoán và bất động sản. Với thị trường bất động sản, không phải phân khúc nào cũng phục hồi và tăng trưởng. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào phân khúc chung cư tại Hà Nội. Thị trường TP.HCM hiện mới rục rịch khởi động lại trong khi thị trường Hà Nội đang rất tốt.

“Nguyên nhân là bởi số lượng người dân ở miền Bắc như Hà Nội có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn. Khảo sát của chúng tôi với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3 – 5 năm tới, rất ít người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng, trong khi rất nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư có giá trị 3 – 7 tỷ đồng tại Hà Nội, trong đó, có cả những người dân đến từ các tỉnh, thành phố khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang… Nhiều gia đình có con sẽ học đại học và rất ít người có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội, do vậy họ lựa chọn chung cư. Thay đổi hành vi của người tiêu dùng như vậy sẽ khiến nhu cầu tăng, hình thành mặt bằng giá mới…”, ông Trung chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thẳng thắn nhìn nhận: “Vừa rồi có hiện tượng tăng giá bất động sản, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM, riêng giá chung cư tăng bất thường. Tôi cho rằng có sự tác động từ nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục”.

Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, tại sao họ làm được như vậy thì cần phải tìm hiểu kỹ. Rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề.

Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp, trong khi không chỉ cầu về ở thực, mà cầu về đầu tư cũng rất lớn. Đầu tư bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư “rót tiền” rất mạnh.

Về vấn đề giá cả, đại diện Hiệp hội Bất động sản cho rằng những khu vực nào trước đây giá có hiện tượng bong bóng, tăng “sốt ảo”, chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực. Khi đó, cung cầu sẽ điều chỉnh và sẽ chấp nhận ở mức giá hợp lý. Tuy nhiên, xu hướng chung của thị trường là mặt bằng giá chung sẽ không giảm xuống, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.

THỊ TRƯỜNG CÓ SỰ CHUYỂN HƯỚNG ĐẦU TƯ 

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGOHomes, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình hiện khoảng 60 triệu đồng/m2. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà vẫn tiếp tục trong năm nay và năm sau…

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 33-2024 phát hành ngày 12/08/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam