Trên thị trường nhà ở, tình trạng mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm, nhất là với căn hộ ngày càng trở nên phổ biến khi phân khúc cao cấp đang bùng nổ, còn nhà ở giá rẻ lại gần như “tuyệt chủng”.

SẢN PHẨM CAO CẤP CHIẾM ÁP ĐẢO

Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết, 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Tuy nhiên, nguồn cung cho thấy có sự bị phân hóa mạnh. Cụ thể, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư; với các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân.

Đặc biệt, tại các đô thị lớn như Tp.HCM và Hà Nội, theo dữ liệu từ Bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, những căn hộ sơ cấp dưới 2 tỷ đồng đang dần biến mất. Nhìn chung, thị trường nhà ở hiện nay ghi nhận thiếu hụt đáng kể về nguồn cung giá hợp lý, bởi thị phần phân khúc này đã giảm từ 60% năm 2016 xuống chỉ còn 35% năm 2024.

“Điều đó thể hiện sự phân hóa rõ rệt trên thị trường nhà ở, khi nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh vẫn tiếp tục đổ tiền vào những dự án cao cấp, khiến người dân, nhất là những người có thu nhập thấp rất khó tiếp cận các dự án nhà ở; trong khi việc phát triển nhà ở xã hội lại hạn chế”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills, bình luận.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về việc thực hiện đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, từ năm 2021 đến nay, các địa phương đã quy hoạch 9.757 ha đất xây dựng nhà ở xã hội; có 622 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô 565.177 căn, trong đó đã hoàn thành 79 dự án với quy mô 40.679 căn; đã khởi công xây dựng 131 dự án với quy mô 111.687 căn; đã chấp thuận chủ trương đầu tư 412 dự án, với quy mô 411.076 căn.

Tuy nhiên với kết quả này, Bộ Xây dựng đánh giá chưa đáp ứng nhu cầu của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp, nhiều địa phương chưa hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, càng làm gia tăng áp lực lên tình trạng thiếu nhà ở.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vará, nhận định hiện tượng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản đã được cảnh báo từ lâu, và dường như thực trạng này đang đi ngược với quy luật thị trường. Bởi trong một thị trường bất động sản bình thường, khi nhu cầu về một loại hình sản phẩm tăng, nguồn cung sẽ tăng để đáp ứng và giá cả cũng điều chỉnh theo mức hợp lý. Tuy nhiên, thực tế, nguồn cung nhà ở bình dân lại vắng bóng.

“Nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung tiếp tục tiếp diễn nhưng không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Đó là giá nhà vượt tầm chi trả của phần đông người dân, càng làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở. Mặt khác, có thể tạo ra nguy cơ “bong bóng” bất động sản, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương trước những biến động kinh tế.

Thậm chí, tình trạng mất cân đối cơ cấu sản phẩm trở nên trầm trọng, việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, đồng thời đẩy một bộ phận người dân ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở; thì không chỉ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội do nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng”, ông Đính lưu ý.

TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN Ở KHU VỰC XA TRUNG TÂM

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE, cho rằng cải thiện kết nối giao thông là một giải pháp quan trọng, giúp gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở những khu vực xa trung tâm. Điều này vừa tạo điều kiện thuận lợi cho người dân di chuyển, vừa thúc đẩy dòng dân cư di chuyển sang các khu vực khác. Hơn nữa, giao thông được cải thiện, khu vực ngoại ô sẽ trở nên hấp dẫn hơn, qua đó, góp phần giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Đặc biệt, phải tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng nguồn cung nhà ở đa dạng cả về số lượng và chất lượng. Việc phát triển các loại hình sản phẩm phong phú sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường, từ đó tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh. Khi nguồn cung đa dạng, mặt bằng giá sẽ có xu hướng ổn định hơn, giúp thị trường phát triển bền vững và tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều người dân tiếp cận việc mua nhà.

Cùng với đó là phát triển những sản phẩm tài chính theo hướng cung cấp đa dạng gói vay ưu đãi, hỗ trợ lãi suất cho người có thu nhập thấp và trung bình để họ có thể tiếp cận được nhà ở. Ngoài ra, có thể khuyến khích phát triển loại hình sản phẩm cho thuê hoặc cho thuê mua.

Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, theo bà An, Chính phủ cần dành một phần ngân sách nhất định đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này, nhằm tạo ra nguồn cung ổn định và chất lượng. Các gói vay lãi suất thấp và điều kiện dễ dàng cần được tăng cường cung cấp cho người lao động có thu nhập thấp, giúp họ có thể tiếp cận được nhà ở; khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân trong việc phát triển nhà ở xã hội thông qua hình thức hợp tác công tư, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước.

“Nhằm đảm bảo nhà ở xã hội thực sự phục vụ cho người có nhu cầu mua ở thực, cần có quy định rõ ràng và cụ thể  hơn đối với đối tượng mua nhà ở xã hội. Có thể xem xét áp dụng quy định hạn chế thời gian tối thiểu mà người mua phải ở thực trong căn hộ trước khi được phép chuyển nhượng (luật hiện nay mới chỉ quy định thời hạn tối thiểu để chuyển nhượng nhà ở xã hội kể từ khi mua nhà)”, đại diện CBRE lưu ý.

Đối với thủ tục pháp lý, cần rút ngắn thời gian và giảm bớt thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng nhà ở xã hội, đồng thời ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, kịp thời cho chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Nhà nước và chủ đầu tư cần phối hợp để thông tin rõ ràng về các chương trình, chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, giúp người lao động biết và tham gia.