Giá và nhu cầu đều tăng

Chia sẻ tại sự kiện “cập nhật xu hướng thị trường bất động sản 2024”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, căn hộ tại Hà Nội có xu hướng tăng giá nhiều hơn Tp.HCM. So với đầu năm 2023, hiện mức độ tăng giá căn hộ Hà Nội khoảng 15%. Lý do chính là nguồn cung khan hiếm, sản phẩm mới bán ra thị trường thấp đã kéo theo mặt bằng giá chung tăng lên. Cùng với đó, tỉ trọng nguồn cung mở bán phần lớn thuộc về phân khúc cao cấp.

Đại diện đơn vị này khẳng định, giá căn hộ chung cư ở cả Hà Nội và Tp.HCM đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% Tp.HCM. Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.

Báo cáo của CBRE cũng chỉ ra, trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường Tp.HCM ba năm về trước. Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở Tp.HCM giai đoạn 2020-2021. Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022. Có thể mặt bằng giá còn thấp hơn Tp.HCM nên lượng giao dịch căn hộ Hà Nội có phần nhỉnh hơn trong giai đoạn gần đây.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội và Tp.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý 4/2023 tiếp tục đà tăng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm. Nguồn cung duy trì hạn chế , trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội sôi động hơn.

Ngược lại, giá bán thứ cấp tại Tp.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp tại Tp.HCM có những sự điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023 tuy nhiên mức giảm giá đã giảm dần trong quý cuối năm.

Tuy giá tăng nhưng lực cầu vẫn khá tốt ở phân khúc này. Theo số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, lượt tìm kiếm bất động sản trong tháng 1 và 2/2024 đã tăng vọt, cao hơn toàn bộ năm 2023. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội trong tháng 1/2024 tăng 71% so với cùng kỳ. Trong khi ở Tp.HCM là 59%. Điều này cho thấy đã có dấu hiệu tương đối tích cực với thị trường bất động sản, nhất là ở phân khúc chung cư. Trước đó vào quý 3 và 4/2023, với tín hiệu tích cực từ lãi suất giảm, tâm lý người mua nhà được cải thiện, góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm đã tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại Tp.HCM so với nửa đầu năm (số liệu từ CBRE).

Nhu cầu không chỉ đến từ đối tượng khách mua thực là các hộ gia đình, lực lượng lao động, sinh viên làm việc và học tập ở thành phố mà còn có số lượng khá lớn là nhà đầu tư khi nhìn thấy tiềm năng từ việc cho thuê căn hộ và đầu tư trung, dài hạn trong bối cảnh thị trường biến động.

Đáng nói, đối tượng mua căn hộ ngày càng trẻ hoá. Theo khảo sát của Property Guru, nhóm người trẻ từ 22 đến dưới 39 là nhóm có nhu cầu tìm mua căn hộ nhiều nhất trong năm 2023. Đặc biệt ở nhóm tuổi từ 22-35, nhu cầu tìm mua bất động sản đã tăng từ mức 39% vào năm 2021 lên hơn 42% trong năm 2023.

Theo ghi nhận tại các dự án các dự án căn hộ, sức mua ngày càng trẻ hoá, bao gồm cả nhu cầu thực lẫn đầu tư. Chẳng hạn, tại Hà Nội, hiện dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông) đang giới thiệu ra thị trường nhận được sự quan tâm tích cực. Mới đây, dự án vừa giới thiệu dòng căn hộ The Bespoke Collection – Bộ siêu tập bất động sản dòng tiền CASH-HOMEvới giá chỉ từ 43 triệu/m2 cùng nhiều ưu đãi hấp dẫn. Cụ thể, chiết khấu 5% giá trị căn hộ khi khách thanh toán nhanh 70%; chiết khấu 9% cho khách thanh toán nhanh 95%. Khách lựa chọn vay ngân hàng sẽ được hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ. Chủ đầu tư hỗ trợ ưu đãi lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc 18 tháng. Được biết đây là dự án căn hộ giá hợp lý đang được người mua quan tâm, đã từng bán rất tốt ở các giai đoạn trước đó.

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, chung cư khó “ế”

Như vậy, giá tăng và nhu cầu căn hộ có xu hướng tăng trở lại nhưng nguồn cung vẫn chiều hướng sụt giảm. Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra, vào cuối năm 2023 nguồn cung cả hai thành phố Hà Nội và Tp.HCM đều ghi nhận mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây. Xu hướng khan cung vẫn tiếp diễn sang năm 2024.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Nguồn cung căn hộ sụt giảm trong thời gian qua do số lượng dự án bất động sản được phê duyệt mới ngày càng khan hiếm trong khi các dự án đang triển khai “chật vật” bởi các vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận nhưng nhìn chung nguồn cung nhà ở vẫn nhỏ giọt ra thị trường.

Theo chuyên gia, trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giá căn hộ chung cư nội đô vẫn tiếp tục tăng do nhu cầu cao mà nguồn cung hạn chế. Đồng thời, các chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công và giá đất đều tăng, ảnh hưởng tích cực vào giá chung cư. Tuy vậy, từ năm 2024 sẽ là năm đặt “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường. Đây cũng là năm cuối thị trường vượt “chướng ngại vật” để thay đổi theo chiều hướng tích cực. Trong đó phân khúc chung cư được dự báo sẽ “dẫn sóng” thị trường khi nhu cầu ở thực còn lớn.